Аренда торгового помещения под магазин – это одно из наиболее часто встречающихся явлений на современном рынке коммерческой недвижимости.

При поиске объекта, подходящего для аренды стоит учитывать очень много факторов, которые окажут непосредственное влияние на ведение бизнеса.

В их числе, например, расположение помещения, стоимость аренды, окупаемость. Чтобы бизнес шел хорошо, первое, с чего следует начать и уделить особое внимание – это выбор расположения торговой недвижимости.

Разделы статьи:

Организация бизнеса, связанного с торговлей изначально предполагает его расположение в таком месте, которое характеризуется постоянным большим потоком потенциальных покупателей, потребителей. Поэтому, одним из самых важных факторов, на который Вам стоит ориентироваться, будет являться доступность помещения.

Кроме того, расположение должно зависеть от того, какие конкретно услуги или продукты Вы будете предлагать клиентам.

Для того, чтобы понять где и какое арендовать торговое помещение, нарисуйте портрет своего потенциального покупателя, разберитесь с тем, когда именно и в каких условиях он будет заинтересован в том, чтобы делать у Вас покупки.

Например, небольшой продуктовый магазин или магазин недорогой одежды, будет более уместен в спальных районах. С другой стороны, гипермаркет продуктов и посуды, товаров для дома, бутик дорогой брендовой одежды скорее окупят себя при расположении ближе к оживленному центру города.

Думайте о тех потребностях клиентов, которые Вы можете удовлетворить и выстраивайте стратегию поиска недвижимости для аренды в зависимости от этого.

Для того, чтобы выбрать максимально подходящий и выгодный вариант аренды, подходите к решению проблемы как можно более комплексно.

Используйте все возможные варианты: печатные издания, публикующие объявления, доски объявлений, интернет – ресурсы, количество которых вообще не ограничено.

Приготовьтесь к большому количеству переговоров.

Каждый арендодатель заинтересован в том, чтобы как можно выгоднее сдать свой объект, поэтому они не готовы говорить о недостатках своих помещений. Вы должны грамотно выстроить беседу и ещё по телефону постараться понять, могло бы данное помещение Вас устроить и есть ли смысл договариваться о его просмотре.

Лучше всего сразу же определиться с параметрами помещения, выписать все самые важные характеристики и наводить справки в соответствии с получившимся списком.

Если Вы уверены, что место, которое Вам приглянулось не пользуется особым спросом у других арендаторов, не пожалейте времени и сил на ведение переговоров по вопросам помещения. Постарайтесь получить как можно большую скидку – это будет хорошим вознаграждением за усилия.

Помочь арендовать помещение может профессиональный игрок рынка недвижимости – агентство. , учитывая все Ваши потребности и тип бизнеса, которым Вы собираетесь заняться, подберет наиболее удачные варианты с точки зрения выгоды и перспектив, Вам же останется только выбрать из предложенных и договорить о условиях, которые устроят и Вас и арендодателя.

Таким образом, потратив некоторую сумму на услуги специалиста, Вы сможете сэкономить значительное количество времени и, что немаловажно, нервов. Грамотное ведение переговоров, хорошее знание рынка и всех возможных конкурентов – это явные преимущества специалистов, которые позволят получить очень много выгод от сотрудничества с ними.

Прежде чем договариваться об аренде и её условиях, составлении договора аренды, ознакомьтесь с документами, на основании которых арендодатель распоряжается имуществом.

Добросовестный контрагент должен предоставить Вам Свидетельство о праве собственности на объект, Свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.

Без этих документов установить точно, имеет ли право лицо на распоряжение имуществом, будет проблематично. Достоверность документов, предоставленных арендодателем в свою очередь можно подтвердить, запросив соответствующую выписку из ЕГРП.

Итак, договор заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Арендодателем может выступать собственник или другое лицо, наделенное правом распоряжения недвижимым имуществом в силу доверенности или другого документа. Арендатор, это лицо, заинтересованное арендовать имущество арендодателя за оговоренную в соглашении сумму.

В договоре должно быть абсолютно точно идентифицировано помещение, которое сдается в аренду. Должны быть указаны основные характеристики: адрес, номер дома, номер помещения, на каком этаже располагается и т.д. Для помещений в торговых комплексах нужно указывать полный адрес всего торгового центра, этаж, условный или установленный номер помещения.

Лучше всего сделать приложения к договору аренды. В их число можно включить: общий план этажа, на котором обозначено конкретное помещение, которое сдается в аренду. Это также могут быть правила использования помещения, правила относительно ремонтных работ и др.

Если планируется аренда помещения на срок более 11 месяцев, то такой договор должен быть зарегистрирован в органах Росреестра.

Для этого необходимо подать соответствующее заявление, к которому должны быть приложены от арендодателя: документы на сдаваемое в аренду помещение и учредительные документы, а от арендатора – свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет.

Обратите внимание на то, что в договоре помимо взаимных прав и обязанностей должна быть закреплена ответственность сторон.

Правила, устанавливающие порядок доступа в помещение, условия расторжения договора, в том числе и досрочного, порядок оплаты различных платежей, помимо ежемесячной арендной платы.

При передаче помещения, чтобы избежать проблем в будущем, необходимо составить передаточный акт, в котором будет расписано техническое состояние помещения на момент перехода к арендатору.

Зафиксируйте в нём все недостатки, чтобы в дальнейшем не пришлось нести ответственность за порчу имущества, к которой Вы, в общем-то, никакого отношения не имеете.

Самое важное, помнить, что заключение договора и передача имущества в устной форме – невозможны. Если Вы составите неграмотно договор, упустив какие-либо существенные условия аренды, то он автоматически станет недействительным и отстоять свои права по нему будет достаточно сложно.

Не забывайте о том, что арендную плату будет необходимо выплачивать сразу, с момента заключения договора.

Сделки с коммерческой недвижимостью имеют большое число тонкостей и нюансов.

Можно наткнуться на огромные подводные камни, которые изначально незаметны, поэтому, не лишено смысла, обратиться к специалистам.

Риелторы не только грамотно подберут недвижимость, проверят ее юридическую чистоту, надежность арендодателя, подлинность всех документов, но и грамотно составят договор, учитывая все нюансы и конкретную ситуацию, помогут при первичных расчетах и подписании акта передачи – как мы поняли, одного из очень важных документов при аренде торговой и любой другой коммерческой недвижимости.

Кризис открывает новые перспективы для малого и среднего бизнеса. С целью сокращения издержек магазины освобождают места и позволяют малому бизнесу сделать такой шаг, как арендовать площадь в торговом центре. Это уникальная возможность выйти на новый уровень, привлечь целевую аудиторию с ТЦ, ТРЦ, ТРК, нарастить объемы прибыли.

Выбираем торговый центр

Прежде чем обеспокоится таким вопрос, как арендовать помещение в торговом центре, важно правильно выбрать место. Необходимо провести небольшое исследование и определить – популярно ли то или иное местоположение среди вашей ЦА. Простейший инструмент исследования ЦА – социальные сети. Так, ресурсы геопозиционирования позволят хотя бы поверхностно представить популярность того или иного места.Например, точка, специализирующаяся на продаже спортивного питания будет уместна в ТРЦ со спортивным залом. А если рядом будет продуктовый гипермаркет, то такой объект торговли вряд ли будет пользоваться большим спросом.

Определяем формат

Перед тем как арендовать помещение в торговом центре, рекомендуется определиться с форматом, поскольку это более 30% успеха. Так, витрины-острова являются оптимальным решением для проведения распродаж, реализации сезонных товаров, парфюмерии, аксессуаров, ювелирных украшений и многого другого.

Выбираем место аренды

При выборе необходимо оценить конкурентов, изучить других арендаторов, их методы мерчандайзинга, товары и многое другое. Так, наибольшим спросом у арендаторов пользуются зоны на первом этаже у входа в ТЦ. Однако собственники часто такие места отдают магазинам с устоявшимся пулом постоянных клиентов. Тогда можно разместить витрины-острова непосредственно на пути к наиболее посещаемым зонам ТЦ. Выбирая, учитывайте потребности вашей ЦА и старайтесь не располагаться близко к конкурентам. Что еще купит ваш клиент в супермаркете? Что вы можете ему предложить такого, чего нет в других магазинах? Ответы на эти вопросы помогут принять правильное решение.

Профессиональное сопровождение

Если вы сомневаетесь в выборе места, обратитесь за помощью к профессионалам. Специалисты нашей компании проведут детальный анализ вашей ЦА, оценят конкурентов и подберут оптимальный вариант для размещения торговой точки, проведут переговоры с собственником, помогут оформить документы.

Наряду со стройподрядом, аренда - один из наиболее распространённых источников судебных споров. Причины этому две: во-первых, сами участники оборота не вполне понимают тонкостей арендных отношений, и, во-вторых, само законодательное их регулирование неоднозначно и порой подразумевает полярные позиции в отношении одного вопроса. Чтобы избежать проблем, на договор аренды стоит смотреть глазами юриста, то есть использовать чёткий алгоритм изучения документа, последовательно задавая себе ряд вопросов.

Кто

Вопрос первый: кто является контрагентом? На сайте Высшего арбитражного суда можно посмотреть, насколько этот арендодатель конфликтен, в скольких судебных делах участвовал. Общую информацию о компании можно найти на nalog.ru и в системе СПАРК . Далее необходимо проверить правомочие контрагента на заключение договора. Если его подписывает генеральный директор, запрашиваем решение о его назначении, если другой сотрудник компании - доверенность. Если контрагент сам является арендатором, необходимо также проверить его полномочия как арендатора - имеет ли он право сдавать имущество в субаренду. Если этого права не прописано в его собственном договоре аренды, то ваш с ним договор можно заключить лишь с письменного согласия основного арендатора. В целом, если вы субарендатор, режим договора аренды для вас не безразличен.

Что

Второй вопрос: что вы берёте в аренду? Важно понимать, что объектом арендных отношений может быть только индивидуально определённая вещь. Так, например, нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни». Это же касается и помещений. Если вы снимаете не всё помещение, а его часть (например, точку в торговом центре), к договору нужно обязательно прилагать поэтажный план, на котором графически показано местоположение вашей точки. Точная площадь помещения определяется путём совместного обмера площади вместе с представителем арендодателя. Также стоит запросить выписку из Единого государственного реестра прав недвижимого имущества на участок, который берётся в аренду.

нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни»

Она не очень дорогая. Из неё вы узнаете, есть ли у арендодателя права на сдачу имущества в аренду, не заложено ли оно, ведутся ли по отношению к этому объекту судебные споры. Вполне вероятно, что права собственности у этого лица не будет. Но это не означает, что договор не может быть заключён. Так бывает, например, при строительстве помещений: торговый центр уже построили, а право собственности на него ещё не оформили. Для таких случаев практика выработала такую вещь, как предварительный договор аренды. Единственный объект этого договора - обязательство заключить договор после того, как арендодателем будет получено право собственности. В этом договоре обычно прописывают, что вы можете пользоваться имуществом в полной мере и до заключения основного договора.

Сколько

Поняв, кто перед нами и что мы берём в аренду, можно перейти к формулированию условий договора. Арендная плата может представлять собой твёрдую сумму или формулу расчёта, складывающуюся из различных коэффициентов. Главное, чтобы она была фиксированной. Нельзя позволять, чтобы некая переменная в формуле полностью зависела от воли одной из сторон - например, уточняющий коэффициент арендодателя, который тот сообщает каждый месяц. Это может привести не только к злоупотреблениям одной стороны, но и к тому, что суд признает цену договора недействительной. В договоре важно указать, включает ли цена налог на добавленную стоимость (НДС).

Интересный момент - арендная плата также не может быть установлена в виде оплаты коммунальных платежей или расходных материалов. Условно говоря, она не может быть равна тому, что вы сами тратите, потому что договор аренды всегда должен быть возмездным. По закону арендная плата не может повышаться чаще раза в год, если другое не указано в договоре. Повышение платы, которое происходит иным способом, должно быть зафиксировано в договоре. Естественно, в договоре стоит избегать любых односторонних полномочий, в том числе права арендодателя изменять плату, например, на основании отчёта оценщика.

Ремонт

При формулировании условий договора следует обратить внимание на ответственность сторон за его нарушение: какой предусмотрен порядок возмещения договорных убытков. Если что-то сломается, выйдет из строя, каким образом и кем это будет компенсировано. Когда вы берёте помещение в аренду, то по истечении срока договора вы обязаны вернуть его в таком же состоянии с учётом естественного износа.

Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым неотделимым улучшениям помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте

Перед подписанием договора следует получить заключение оценщика, в котором будут отмечены состояние и недостатки помещения. Если недостатки не прописаны в договоре, вы вправе требовать возмещения расходов на проведение капитального ремонта, ссылаясь на необходимость их устранения. Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым «неотделимым улучшениям» помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте. В нём стоит указать некую стоимость этих улучшений, которую обязуется компенсировать арендодатель.

Регистрация

Если вы заключаете договор сроком более года, обязательно нужна его государственная регистрация. По этой причине многие договоры аренды оформляются на 11 месяцев. Интересный нюанс: для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года.

для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года

Регистрация - это дополнительная защита ваших прав. Например, вы сможете защитить себя от ситуации, при которой помещение сдаётся в аренду сразу двум арендаторам. При этом, государственная регистрация тормозит оборот - нужно потратить значительное время на сбор документов и ожидание вердикта.

Продление

Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если он заведомо уведомил арендодателя о своём желании воспользоваться этим правом.

Новый договор автоматически заключается на неопределённый срок. Стоит помнить, что при неопределённом сроке есть ограничения, связанные с тем, каким образом стороны должны уведомить друг друга о том, что они расторгают договор. Также наличие преимущественного права не означает, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. Арендодатель никак не связан условиями прежнего договора.

Расторжение

По закону, односторонний выход из обязательств у нас недопустим, то есть договор не может быть расторгнут по желанию одной из сторон, если это условие не прописано в самом договоре. Арендодатель не может просто по своей прихоти выкинуть арендатора со своей территории, поменять замки, тем самым препятствуя законному использованию имущества. Он имеет право сделать это только при условии, что арендатор совершил так называемое существенное нарушение. Список этих существенных нарушений должен быть заранее прописан в договоре.

Благодарим за помощь в подготовке материала Евгения Упорова, юриста компании «

По оценкам специалистов чуть больше 50% мелкого бизнеса занято розничной и оптовой торговлей. Пережитки 90-х годов, когда каждый второй пытался торговать, не оставляют и новейшую Россию. И хотя участники рынка активно осваивают виртуальные торговые площадки, от реальных пока никто не отказывается. Мелким предпринимателем иметь помещение в собственности - большая роскошь, а вот аренда подходит. Давайте разбираться, как арендовать торговую площадь, что предусмотреть в договоре, и с какими сложностями можно столкнуться в процессе.

Фото Рози Енокян

Торговая площадь - это что

Если судить с точки зрения обывателя, то торговая площадь - место, где продают товар. Налоговый кодекс площадь торгового зала определяет как место, где демонстрируют товар, продают его, совершают расчеты и обслуживают клиентов. При этом, в законе нет понятия торговая площадь, есть площадь торгового зала и торговое место. Понимание и классификация этих понятий необходимы для исчисления налога. Подробнее смотрите в статье«Как определить торговую площадь для ЕНДВ» .

Если исходить из экономической классификации площади, то можно выделить:

• отдельный объект (магазин);
• павильон в крупном торговом центре;
• не стационарные объекты - киоск или лавка под открытым небом.

Аренда торговой площади в зависимости от классификации

Прежде чем заключать договор проанализируйте, почему у собственника не получился бизнес: торговал ли он не тем товаром или место не людное и спрос мизерный. Если Вы решили, что у Вас продажи пойдут - подписывайте договор.

Правовые нюансы

• Если собственник муниципалитет, аренда только через аукцион. Процедура описана в статье «Как арендовать недвижимость у администрации» .
• Обязательное условие - объект сделки, само помещение. Предусмотрите вопрос с неотделимыми улучшениями и капитальный ремонтом, а именно:
• в случае расторжения договора, чтобы будет с улучшениями, которые арендатор произвел за свой счет;
• кто будет осуществлять капитальный ремонт и за чей счет;
• кто будет оплачивать коммунальные платежи и услуги. Формально - заключать договор ресурсоснабжающими организациями может только собственник. Вместе с тем, платежи чаще ложатся на арендатора. Будьте внимательны - нельзя платить «коммуналку» как ежемесячный арендный платеж.
• Предусмотрите порядок расторжения договора - по чьей инициативе, основания для отказа от исполнения.
• Если вырученные средства от продажи составляют больше 25% дохода от всех розничных сетей продовольствия, увеличивать торговые площади, в том числе и за счет аренды, нельзя.

Имеется в виду, что арендуется павильон в ТЦ или магазине. Проблема в том, что павильон - не является помещением, у него нет отдельного кадастрового паспорта. Уточнить характеристики - можно только посредством поэтажного плана. Сведения актуальны - если не проводилась реконструкция.

Росреестр часто отказывает в регистрации долгосрочной аренды, ссылаясь на отсутствие документов на часть помещения невозможность индивидуализировать объект. Суды считают данный отказ неправомерным и активно поддерживают стороны сделки, разрешая регистрировать долгосрочную аренду части помещения.

Какую осмотрительность должен проявить собственник

1. До подписания договора посмотреть объект. Несоответствие площади реальной и указанной в договоре может стать проблемой при исчислении налога.
2. Определить назначения помещения. Если вам сдали закуток в подвале, то заниматься там, например продажей косметологических препаратов - нельзя.
3. В договоре указать все признаки павильона, местоположение, номер, внешнее и техническое описание. Это нужно, чтобы предупредить варианты с двойной арендой.

Обязательна, если срок больше года. Многие мелкие бизнесмены всячески пытаются уйти от долгосрочно аренды. Причина - долгая и финансово затратная процедура.

Чтобы избежать регистрации надо заключить аренду на 11 месяцев и потом продлевать на тот же срок (договоры до года не регистрируются).

Часто арендатор и арендодатель не вносят в ЕГРП и долгосрочную аренду. В этом случае, судебная практика исходит из того, что отношения сохраняются для сторон договора.

Внимание: учесть арендные платежи в расходах на содержание имущества можно только после регистрации договора аренды.

• Изучите документы на помещение, здание.
• Собственник должен представить поэтажный план на объект. Выясните наличие и соответствие характеристик того павильона, части помещения, которые вам предлагают.
• Посмотрите на сайте Росреестра выписку из ЕГРП. Сколько собственников у здания, кто может распоряжаться.
• Не заключайте договор без указания срока. Такую сделку можно расторгнуть без объяснения причин. Арендодатель предупредит вас за 3 месяца, а вы будете нести издержки на переезд, поиск нового места, хранение своего товара и так далее.

Как арендовать торговое помещение? Основные правила и приемы

Вообще какое торговое помещение является идеальным для торговли

Аренда торгового помещения для будущего магазина должна всегда рассчитываться таким образом, чтобы быть оправданной с точки зрения ведения торгового бизнеса. И в торговле это наиболее существенно, ведь от удачного или неудачного расположения торговой точки в основном зависит успех предприятия. Ни в коем случае не нужно даже рассматривать расположение торговой точки в месте, где нет покупателей. Причем в данном случае нужно заранее представлять себе усредненный портрет основного покупателя вашего товара, и привязываться именно к мнению покупателей товара, который должен приносить наибольшую прибыль для вашего магазина.

К примеру, вы планируете продавать разливное пиво. В этом случае нужно искать помещения для торговой точки там, где люди живут и отдыхают . В данном случае вам расположение в деловом центре не подойдет, а нужно подбирать место в спальной районе. Ведь дорогое живое пиво люди приобретают, чтобы выпить его в спокойной обстановке у себя дома. Возле станции метро, в центральной части города человек гораздо быстрее купит пиво в бутылке. Или зайдет, чтобы выпить разливного пива, в пивной ресторан или бар.

В случае, когда вы планируете модный бутик с дорогой одеждой, помещение для него нужно выбирать как раз в деловой части города, или в центре города на красной линии, а никак не в спальной районе, где люди обычно приобретают недорогую одежду . В деловом центре, а также в местах отдыха и туристических маршрутов нужно располагать и магазины сувениров, подарков, деловых аксессуаров.

В то же время современные большие магазины мебели и строительных материалов тяготеют к окраинам больших городов . Там существенно дешевле земля или аренда помещений, там удобно располагаются склады и выставочные залы. А доставка крупных партий строительных материалов и мебельных гарнитуров производится автотранспортом, которому расположение на окраине только на пользу – меньше пробок при выезде со склада и проведении маневров.

Отдельного обсуждения заслуживает система поиска предложений об аренде помещения.

То время, когда для поиска таких предложений агентство недвижимости довольствовалось газетой объявлений и информацией в соответствующем отделе горисполкома уже ушло в прошлое. Теперь нужен комплексный поиск. Рассмотрите соответствующие газеты объявлений, сервера поиска аренды недвижимости в интернете, бегущую строку в местной программе телевидения по недвижимости, справочники в печатном виде (если они есть в вашем городе). И только для очень выгодных мест аренды обращайтесь напрямую к застройщикам и владельцам торговых площадей и комплексов. В этом случае вы можете испортить свои отношения с сотрудниками риэлтерских агентств, но одновременно получите существенную экономию в размере арендной платы.

При выборе помещения нужно исходить из главного принципа – удобно ли будет вашим потенциальным покупателям и клиентам попасть в ваше торговое помещение, оформить там заказ, а потом быстро и оперативно получить свою покупку в том месте, где ему будет удобно. В этом случае сразу же рассматривайте в качестве резервного варианта создание удобной торговой площадки (или системы таких площадок) в сети интернет. В этом случае вы сможете получать значительное количество покупателей оттуда, а покупки отправлять прямо со склада по адресу доставки.

До того, так заключать договор аренды, еще раз определитесь с типом планируемого магазина . Будет это аптека или супермаркет, бутик для продажи модной одежды или сетевой крупный продуктовый магазин – от ответа на этот вопрос зависят ваши действия при выборе помещения. Начиная от площади торгового зала до подъездных путей к складу продукции – все эти данные помещения нужно еще до начала работы вписать в планируемые бизнес-процессы торговли вашего магазина. Сейчас, в эру развития и совершенствования компьютерных технологий , эти действия целесообразно провести заранее. Тогда еще на этапе моделирования процессов торговли вы сможете уточнить пригодность данного помещения для ведения планируемого бизнеса.

Еще один важнейший фактор при планировании продаж в торговом зале – проходимость данного места, наличие большого потока потенциальных покупателей. Именно поэтому торговые площади в людном деловом центре стоят очень дорого и пользуются спросом. Для торговли товарами повседневного спроса хороши места возле остановок общественного транспорта, на пересечении оживленных улиц, в людных и посещаемых местах.

Но в последнее время именно высокая цена помещений в центральных частях города и трудность размещения там больших торговых площадей вынуждают крупные супермаркеты разной специализации перемещаться на окраины города, в места с большим потоком автомобилей и удобными местами парковки.

Распространенной ошибкой среди начинающих предпринимателей является концентрация внимания на районах проживания именно обеспеченных жителей . Но нужно сразу, же понимать, что если вы торгуете недорогой мебелью, то фешенебельный квартал – это не лучшее место для организации торговли. При том, что торговые площади в таком районе будут стоить существенно дороже.

Процесс достижения договоренности с арендодателем всегда являлся не простым. Нужно сразу же понимать, что продуманное проведение таких переговоров может сэкономить вам в будущем существенные суммы ежемесячных платежей за аренду. Если вы точно знаете, что большой конкуренции эа это место нет, то чем больше сил и времени вы потратите на проведение переговоров – тем больше сможете получить скидок и отсрочек по оплате. Обязательно проверьте существующую налоговую базу и постановления местных органов власти.

Может оказаться, что при правильном оформлении ваша арендуемая недвижимость может попасть под какую-нибудь акцию или налоговую льготу. Если у вас нет этой информации – проконсультируйтесь с грамотным юристом по недвижимости, ведущем практику в этих местах. Не спешите с подписанием документов, если есть такая возможность.

Так как в соответствии с законодательством право сдачи имущества, в том числе помещений, в аренду принадлежит именно собственнику помещений, то до начала проведения переговоров и подготовки договора об аренде нужно убедиться в наличии у предполагаемого арендодателя соответствующих документов. Без наличия этих документов права арендодателя на предоставление помещений в аренду не будут гарантированы. Вам нужно убедиться в наличии следующих документов и получить на руки их копии:

1. Свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя.
2. Свидетельство о праве собственности на объект.

Кроме того, необходимо проверить непосредственные полномочия лиц, которые будут подписывать договор аренды.

Если физическое лицо при подписании договора действует на основании устава предприятия – нужно запросить и получить на руки копию этого устава. Еще для комплекта необходима свежая выписка из единого государственного реестра юридических лиц. Наличие такой выписки дает полную информацию об арендодателе. Данная выписка оформлается регистрирующим органом непосредственно по месту нахождения или регистрации Арендодателя в течение пяти рабочих дней.

В случае если физическое лицо, подписывающее договор, планирует это делать на основании доверенности, запросите копию этой доверенности . В ней обязательно должно указывается право этого физического лица заключать договора аренды, а также точные данные паспорта.

Если вы заключаете договор аренды не непосредственно с собственниками помещения – тогда нужно запросить письменное согласие настоящего собственника данной недвижимости на сдачу ее в аренду.

И помните – заключение договора аренды в устной форме в соответствии с действующим законодательством невозможно. А несоблюдение формы заключения договора автоматически влечет за собой его недействительность.

В договоре аренды обязательно должны быть соблюдены определенные условия . Самым существенным условием для заключения этого договора служит предмет договора. Предметом данного договора является конкретное имущество, которое передается в аренду по договору. В тексте договора должны быть указаны параметры, которые дают возможность однозначного определения имущества, передающегося по данному договору в аренду. И если такие данные отсутствуют или они не дают возможности однозначно оценки –данный договор аренды признается не заключенным в соответствии с (п. 3 ст. 607 ГК РФ).